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[專題報導]土地活化業務/孫明財專題報導

土地活化業務/孫明財

 

 

一、 背景說明:   中油公司所有土地面積總計2869公頃, 因組織或業務調整,使用需求變化,致部份土地發生低度利用之情形,為因應未發展及財務需要,各單位均持續檢討使用效率,以創造資產最佳效益。         中油公司於101年9月14日恢復成立「土地規劃利用小組」,統籌中油公司土地活化業務,召集人由陳明輝副總經理兼任,小組任務說明如次:         (1) 首要工作為達成中油公司101至105年資產活化績效目標。協同資產管               理單位以出租、交換、設定地上權等方式共同執行列管之12項資產活               化工作。         (2) 進行營業資產及低度利用資產檢討,提出資產活化規劃方案及策略。         (3) 蒐集、分析土地活化案資訊,並配合修訂中油公司土地活化相關規定、               標準作業程序及管控要點。         (4) 各單位土地活化與執行程序之推動、審查及考核。 二、 土地活化困難點:         (1) 土地活化須配合國有地大面積土地不出售之處理原則,故朝設定地上              權方式辦理,惟部分土地因立地條件不佳恐無人投標。         (2) 國營事業土地如自行開發,易遭外界質疑與民爭利,致社會觀感不佳               ,或相關業者抗爭;而開發計畫必須獲得立法院、地方政府及當地居              民的支持,且房地產市場多變化,投資案審查行政程序冗長,增加投              資風險。 三、 目前活化業務辦理情形:         中油公司經檢討,土地活化可標的計12處,面積33.74公頃,預計以出租、交換及設定地上權等方式進行推動資產活化,分年辦理情形如下: (1) 101年已完成:計1處,面積0.05公頃。  

項目 面積 (公頃)  使用 分區 活化 方式 效益 (億元)  目前辦理情形
重慶南路 房地 0.05 商業區 出租 年租金0.07  1.1 至3樓已出租考友社(年租金588 萬元)。 2.其餘樓層已與中印尼文化經濟協會、中   華民國阿拉伯文化經濟協會、中國化學   工程學會議妥租約,提報101年10月董事   會通過,11月簽約出租(年租金計66.78   萬元)。

(2) 預計102年完成:計6處,面積5.46公頃。  

項目 面積 (公頃)  使用 分區 活化 方式 效益 (億元)  目前辦理情形
龍江路土地 0.23 住宅區 設定地上權 權利金7.94 年租金0.14  1.業經提報101 年8月董事會通過。 2.101 年10 月公告招標,11 月7日流標,   已請顧問公司協助修正招標文件, 擬提   報102 年1月董事會通過後進行第2次公   告。
關渡交換土地 1.65 機關用地 與國有地交換 可節省承租 國有地年租 金約0.05 1.第一期交換面積1.65 公頃, 經提報101   年7月25 日董事會會前會決議略以:請   依各董事意見再行研議及補充後, 另擇   期再議。 2.國局於101 年9月27 日邀集國安"局等開   會協商, 結論略以: 請中油公司重新   挑選目前使用中、較有增值空間之國有   地交換。3. 業依101 年7月份董事會決   議及101 年9月份國局會議結論重新評估   "選擇交換標的並完成鑑價。擬提報102   年1月董事會確認換入標的並授權與國局   協商。"
苗栗火車站前土地 1.68 住宅區商業區 出租 年租金0.03  依第617 次董事會決議, 委請第2家估價 公司於101 年12 月完成估價及擬定底價, 預計102 年1月公開招租。
承德路土地 0.13 商業區 設定地上權 權利金2.99 年租金0.06 刻辦理委託顧問作業,未來將進行開發方 式可行性分析,評估對公司最有助益方式 活化。
板橋前倉庫土地 1.13 住宅區 設定地上權 權利金15.20 年租金0.21
新竹大學路旁土地 0.64 住宅區 設定地上權 權利金1.83 年租金0.05

(3) 預計103年至105年完成:計5處,面積28.23公頃。  

預估結 案年度 項目 面積 (公頃)  使用 分區 活化方式
103 關渡自強路土地 1.65 住宅區 設定地上權或其他活化方式
103 台北市中崙加油站旁土地 0.41 住宅區 部分土地被占用, 俟訴訟定讞後設 定地上權或其他活化方式
104 前嘉義油庫土地 5.99 乙種工業區 擬配合經濟部技術處規劃「嘉義健 康生活園區」開發計畫辦理
104 新竹油庫土地 6.15 乙種工業區 俟遷庫後設定地上權或其他 活化方式
105 成功廠區土地 14.03 特倉三、 公園、 世貿用地、 道路 部分興建園區大樓,其餘設定地 上權或其他活化方式

四、 長期規劃:         除上述土地外,為因應高雄煉油廠將於104年底遷廠,中油公司亦成立高雄產業園區開發小組,就該廠區約256公頃土地進行規劃,預計分二期進行:         (1) 第一期發展區:面積約71.7公頃,以不具爭議性及交通便捷之業務區為主,目前規劃為研發專區、行政與育成中心、營運生產基地等三專區。         (2) 第二期發展區:面積約184.3公頃,於工場停產後,依污染整治計畫進行土地整治與開發,目前規劃為儲運、公用與廢水處理專區,以及產業專區等二專區。 五、 工會與事業單位溝通         工會長期關注中油公司業務,亦成立土地活化小組,由本人擔任召集人,黃理事芳林、王理事鵬富、蕭理事崇鴻、王理事秋景、徐理事金文、陳理事永昇擔任委員、曾處長吉民擔任行政秘書,作為與中油公司對話之窗口,表達會員對土地活化之想法及立場,並傳達正確之活化訊息及進度,讓會員充分了解土地活化現況。          101年12月06日召開第一次「中油公司土地資產活化業務溝通協調會」,會中由土地規劃利用小組執行秘書李華芍簡報說明土地清理活化辦理情形,工會於會中強烈表達下列意見:         (1) 加油站用地係業務使用,不同意任意處分,中油公司活化資產應以未              使用或低度利用之土地為標的。         (2) 處理資產應堅持維護公司及同仁權益,不應圖利特定財團。         (3) 外界對中油公司土地不當要求,工會將表達堅決反對意見,不惜訴之              媒體公論,並向上陳情。         (4) 活化土地,不能影響員工工作權益。         (5) 土地資產活化業務溝通協調會應適時召開、將更審慎評估、必要時應               實地履勘。 並與事業單位達成下列共識:         (1) 土地活化將秉持董事會既定原則,以設定地上權、出租、交換、合建等公開招標方式辦理,以避免圖利特定對象,影響公司及同仁工作權益。         (2) 中油公司低度利用土地活化之前期規劃,將事先與各地分會及使用單位溝通避免造成不必要誤解。

 

 

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